בניית תמהיל משכנתה שיחסוך לכם כסף

משכנתאות ניתן לקחת מכל בנק, בכל בנק מכל סניף שיש בו משכנתאות ומכל סניף באין סוף קומבינציות.

לרוב, הפקיד בבנק יציעו לכם לקחת את המשכנתא שלכם בתמהיל כזה:

שליש במסלול הפריים

שליש במסלול משתנה כל חמש שנים

שליש בריבית קבועה

יש גם בנקאים שיגדילו ראש ויגידו לכם שזה התמהיל שחייבים לקחת ואם אפשר אז גם להצמיד את הכל (חוץ מהפריים) למדד ולמשוך ל 30 שנים.

תבינו, לבנק יש אינטרס להרוויח כמה שיותר כסף על המשכנתא שלכם ועל ידי תמהיל של שליש, שליש, שליש הוא יכול לעשות את זה בקלות רבה.

תחשבו כמה אופציות לתמהילים ניתן לעשות:

לקחת את מסלול הפריים ל 30 שנים או ל 29 שנים או לכל תקופה אחרת עד 4 שנים. לשלב משתנה כל חמש שנים צמודה או לא צמודה בסכומים שונים ולתקופות שונות. לקחת ריבית קבועה לא צמודה או צמודה ל 20 שנים או ל 19 שנים או ל 11 שנים או לפצל חלקים.

גם אם החלטתם לקחת רק שני מסלולי משכנתא כמו פריים וריבית קבועה, גם כאן יש המון מקום לבנייה נכונה של תמהיל משכנתא על ידי שינוי של שנים של המרכיבים, פיצולים של מסלולים ועוד.

לרוב, אם אתם לא מבינים לעומק את הנושא ולא משתמשים במחשבון משכנתא על מנת לבנות את התמהיל האישי שלכם בהתאמה אישית לצרכים וליכולות שלכם, הבנקאי בבנק יוכל לתת לכם איזה תמהיל שנוח לו ואתם כבר זוכרים בשביל מי הבנקאי בבנק עובד ומה האינטרס שלו.

התמהיל זה הדבר החשוב ביותר במשכנתא! עדיף תמהיל מצוין בהתאמה אישית עם ריביות לא טובות מאשר תמהיל ממש גרוע עם ריביות מעולות וזה חד משמעית.

אז כשהבנתם את החשיבות של התמהיל בואו נראה מה זה בכלל:

תמהיל משכנתא זהו בעצם שילוב בין המסלולים השונים,הריביות והתקופות על מנת לנצל את היתרונות של כל מסלול לטובתנו וכמובן על מנת למזער סיכונים.

הסיכון העיקרי במידה ולא נפזר את ההלוואה בין המסלולים הוא הסיכון שהחסרונות של אותו מסלול יתממשו. אם ניקח את כל ההלוואה במסלול צמוד למדד והמדד יעלה בצורה קיצונית אנחנו נהיה בבעיה.

זהו השלב הקריטי ביותר בתהליך. על מנת לצלוח את השלב הזה בצורה הטובה ביותר אנחנו צריכים להיות מוכנים עם כמה פרמטרים:

כמה כסף עומד לרשותנו כל חודש להחזר המשכנתא (לא יותר מ 40% מהשכר נטו שלנו)

מה ההון העצמי שלנו כולל כל ההוצאות שיש לנו מסביב

מה התכניות העתידיות שלנו- האם נרצה ילדים בהמשך? כמה? מתי?, האם יש סכום כסף שעומד להתפנות בעתיד? מתי? ועוד.

את הדברים הנ"ל חשוב לקחת בחשבון מכיוון שניתן לתכננן ולבנות משכנתא אשר תהיה מותאמת לצרכים העתידיים.

הבנה עמוקה של כל מסלול ומסלול, לוחות הסילוקין והפעולות שניתן לבצע (גרייס,בלון) – אם אתם לא סגורים על החומר הזה ב100% אל תמשיכו. תחזרו אחורה כאן בפורטל המשכנתא של ישראל ותלמדו את הכל ברצינות. זה לא הזמן לא להיות יסודי אלה אם כן אתם משתמשים בשירות של יועץ משכנתאות פרטי מומלץ ואז ההבנה שלכם לא ממש חשובה.

אפשרויות הפרעון המוקדם בעתיד- האם יש לכם כסף לפרוע את המשכנתא בעוד חמש שנים? עשר שנים? אן אולי רק חלקים מהמשכנתא. עלפי זה ניתן לבנות תוכנית מימון שתאפשר לכם למקסם את התמהיל לחלוטין

מגמות שוק המשכנתאות בעבר, בהווה ובעתיד- יש להיות מעודכנים בנתוני המאקרו כלכלה אשר יכולים להשפיע על הריביות והתנאים בשוק. כאן מדובר בעיקר ברמת הריבית. האם היא ממש נמוכה או ממש גבוהה ולהתאים את התמהיל לזה.

לאחר שכל הפרמטרים בידנו אנחנו מתחילים לבנות את התמהיל שמתאים לנו באופן מדויק בהווה ויתאים לנו בעתיד.

מכיוון שהתנאים בשוק המשכנתאות יכולים להשתנות כל יום ומה שמתאים למשפחה א' לא מתאים למשפחה ב' יש לבנות את התמהיל לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא, על פי מידות המשפחה, ואיתו לגשת לבנקים ולבצע סקר שוק על הריביות.

מספר כללים שבנק ישראל מחייב אתכם לעמוד בהם:

ניתן לקחת עד שליש בריבית פריים/מטח/משתנות עד חמש שנים

חייבים לקחת שליש מהמשכנתא בריבית משכנתא קבועה צמודה או לא צמודה או שילוב של השתיים.

אי אפשר לקחת משכנתא שההחזר החודשי מהווה יותר מ50% מההכנסה הפנויה שלכם

אי אפשר לקחת משכנתא ליותר מ 30 שנים

ככה נראה תמהיל שהבנק יציע של שליש, שליש, שליש.

אם אתם צריכים עזרה לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי בהתאמה אישית, תשאירו פרטים ויועץ משכנתא פרטי שנבחר על ידי פורטל המשכנתא של ישראל יחזור אליכם.

בהצלחה