רוב הישראלים רוצים לרכוש דירה למגורים. בישראל כ 65% גרים בדירות שלהם וזה אחוז גבוה יחסית לעולם.
לרוב הישראלים, בטח צעירים, אין את כל ההון העצמי לרכישת נכס ולכן הם משתמשים במשכנתא על מנת להשלים את הרכישה.
בניגוד להלוואות אחרות, משכנתאות לרכישת דירה הן ההלוואות הזולות ביותר שניתן לקחת מכיוון שהבנק מקבל את הנכס כבטוחה ובמקרה הגרוע ביותר הוא מעכל את הנכס, מוכר אותו ומקבל את כספו בחזרה. חשוב לדעת ולהבין שהבנקים למשכנתאות לא מעוניינים לקחת נכסים לאנשים והם יעשו הכל על מנת להימנע מזה. לכן, במידה ולוקחים משכנתא ונכנסים לבעיה כלכלית, יש הרבה מאוד פתרונות לפני שמגיעים למצב בו הבנק לוקח את הנכס בכוח.
את המשכנתא לדיור ניתן לקחת ממספר בנקים ומחברת כלל משכנתאות. כל בנק רשאי לא לאפשר לתת לכם משכנתא למגורים (אבל זה לא אומר שלא תוכלו לקבל אותה בבנק אחר)
השלבים ללקיחת משכנתא למגורים הם:
- הבנה של הצרכים והיכולות שלכם
- הגשת התיק שלכם למספר בנקים (לסניפים הנכונים בכל בנק)
- הוצאת אישור עקרוני למשכנתא
- מכרז ריביות
- בחירת בנק
- שמאות
- חתימות
- בטחונות
- קבלת הכסף
רוב הבנקים מעדיפים להיות כסף אחרון בעסקה של משכנתא לדירה למגורים. כלומר, אם אתם קונים נכס במליון ש"ח ויש לכם 350,000 ש"ח הון עצמי והבנק צריך להשלים את היתרה שהיא 650,000 ש"ח במשכנתא. הוא, הבנק, ירצה לראות ששילמתם קודם את כל ההון העצמי ואז הוא יכנס עם המשכנתא.
יחד עם זאת, ניתן להיכנס עם משכנתא לא בתור כסף אחרון במידה וכבר שילמתם את הפיצוי המוסכם ושיש לכם הוכחה של כל ההון העצמי שנותר שהוא ברשותכם. כמובן שצריך לאשר את זה מראש.
בעסקאות דירה למגורים, בגלל שהן כלכך שכיחות, ברוב הפעמים הבנקים יתנו ללקוחות תמהיל משכנתא של שליש, שליש, שליש. כלומר שליש פריים, שליש משתנה כל חמש שנים ושליש קבועה. תזכרו ותזכרו טוב, אתם לא חייבים לקבל את התמהיל הזה ואתם יכולים ואפילו חייבים לבנות תמהיל שמתאים לכם בהתאמה אישית.
העסקאות שנכללות תחת הקטגוריה של משכנתא לדיור הן:
רכישה או בנייה של נכס למגורים – כאן חשוב להבין איפה הנכס רשום (טאבו, חברה משכנת וכיו"ב) בנוסף צריך להבין האם אין חריגות בנייה
רכישה או בנייה של נכס להשכרה – כאן גם חשוב להבין איפה הנכס רשום (טאבו, חברה משכנת וכיו"ב) בנוסף צריך להבין האם אין חריגות בנייה
עזרה לילדים/נדוניה – ניתן לקחת משכנתא על נכס של הורים על מנת לתת לילדים הון עצמי לרכישת דירה. במצב הזה ההורים ממשכנים את הנכס והם משלמים את המשכנתא. חשוב מאוד להבין האם הבנק ידרוש מההורים ביטוח חיים, מכיוון שזה מאוד יקר בגילאים מבוגרים.
דירה שרוכשים מקבלן
מחזור משכנתא קיימת – יש פרק שלם בפורטל על מחזורים ושווה לקרוא אותו טוב לפני שלוקחים משכנתא לדיור
מאפייני ההלוואה:
אחוז המימון בין 10-75 אחוז מערך הנכס
ריביות ועלויות נמוכות יחסית לשאר סוגי המשכנתאות. כשמדובר ברכישה לדיור עם חוזה אז הריביות הן הנמוכות ביותר שאפשר להשיג. ריביות לשיפוץ או לכל מטרה הן גבוהות יותר.
כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר או לקבלן. הרבה אנשים חושבים שהם יקבלו את הכסף וזאת טעות. חשוב מאוד להבין שהכסף עובר למוכר בלבד ולכן אי אפשר גם לקחת יותר כסף ממה שאתם צריכים. לדוגמה. אם קניתם במיליון ש"ח ושילמתם כבר למוכר 400,000 ש"ח, לא תוכלו לקבל יותר מ 600,000 ש"ח מהבנק. הבנק לא משלם לכם על הוצאות מסביב ולכן צריך לתכנן את זה היטב.
ניתן לשלב מענקים והלוואות זכאות למשכנתא
התהליך של לקיחת משכנתא למגורים מתחיל תמיד בהבנה שלכם כמה תוכלו להחזיר בכל חודש וכמה הון עצמי יש לכם בשביל רכישת הנכס. מתוך שני הפרמטרים האלה אפשר לגזור את שווי הנכס שאתם יכולים לקנות.
חשוב מאוד לזכור שבתהליך רכישת דירה למגורים יש הוצאות גבוהות מסביב. בדרך כלל, אנשים שעוברים לנכס חדש מאוד אוהבים לקנות הכל,ריהוט ומוצרי חשמל, חדשים ובנוסף ישנן הוצאות מעבר גבוהות ולכן יש לתכנן תקציב מיוחד לכל ההוצאות מסביב ולא להתעלם מהן.
הרבה אנשים מתעלמים מההוצאות, לוקחים משכנתא ואז כשהם צריכים לעבור הם מבינים שאין להם כסף לזה ונאלצים לקחת הלוואה בנקאית לטווח קצר וההחזרים החודשיים שלהם עולים והם נכנסים לסחרור הלוואות.
