עמלת פירעון מוקדם היא בעצם קנס המוטל על הלווה, כאשר הוא בעצם מבקש לפרוע באופן חלקי או מלא מסלול משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה צמודה שלא בתחנת היציאה.
למה בעצם הבנק קונס אותנו?
כאשר אנחנו חותמים על חוזה המשכנתא הבנק בעצם קונה את הכסף אותו הוא מלווה לנו. את הכסף הבנק קונה בריבית מסוימת ומוכר לנו אותו בתוספת הרווח שהוא מעוניין להרוויח. לדוגמה, ביקשנו משכנתא של 1 מליון שח, הבנק קונה את המליון האלה בריבית 2% ומלווה לנו אותם בריבית 3%, הרווח של הבנק כאן הוא 1% לשנה, כאשר הריבית ירדה ואנחנו בעצם רוצים לפרוע את ההלוואה לבנק אין שום אינטרס לבצע את זאת מכיוון שהוא שילם על הכסף אותו הלווה לנו, אם ייתן לנו הלוואה בריבית נמוכה יותר זה יגרום לו להפסד.
מה יקרה במצב הפוך?
במצב הפוך, כאשר הריבית כיום יותר גבוה ממה שהיה כאשר לקחנו את המשכנתא, הבנק בעצם לא מפסיד כסף והוא יכול למכור את הכסף שלו ביותר יקר לכן לא נצטרך לשלם לו קנסות, כאשר הריבית עלתה ובעצם ההפרש הוא לטובתנו הבנק לא מחזיר לנו את הכסף אבל הוא מקזז לנו את שאר העמלות שאנחנו צריכים לשלם וכך יכול להיות מצב שנפרע את המשכנתא ללא עמלות כלל.
איך מחשבים עמלות פירעון מוקדם?
כמחשבים עמלות פירעון, ניקח בחשבון את פערי הריבית בין התקופה בה לקחנו את המשכנתא לבין הריבית האפקטיבית ביום הפירעון, בנוסף יש לחשב גם את הערך העתידי של תשלום החוב כתוצאה מהשפעת המדד. בצורת חישוב כזאת הבנק בעצם מבטיח לעצמו את הרווח שעליו בנה בעת שנתן לנו את ההלוואה.
האם יש עמלות נוספות?
ישנם עמלות נוספות שהבנק יגבה בעת שנגיע לבצע פירעון של ההלוואה, פירוט העמלות הן:
- עמלה תפעולית – אותה נשלם עבור כל סוגי ההלוואות והתשלום שלה הוא כ60 שח.
- עמלת אי הודעה מוקדמת- התשלום המקובל על עמלה זאת הוא 0.1% מהסכום אותו אנחנו מסלקים, ישנה אפשרות לא לשלם עמלה זאת והיא במקרה ומודיעים מראש לבנק על כוונה לסילוק ההלוואה, יש להודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש ולא יותר מ30 ימים.
- עמלת מדד ממוצעת – אם נבקש לפרוע את המשכנתא בחצי הראשון של החודש (1-15 לחודש), יוסיף הבנק לחוב את המדד הממוצע של השנה האחרונה, אם נצבע את הפירעון בחציו השני של החודש לא נשלם עמלה זו.
- עמלות היוון- זאת למעשה העמלה שאליה מתכוונים כאשר מדברים על עמלת פירעון מוקדם או קנס משכנתא, חישוב העמלה הזאת קצת מסובך שכן כולל בתוכו הרבה משתנים אבל ננסה לתת לכם כיוון.
מה מבקשים מהבנק לבדיקת כדאיות פירעון?
כאשר אנחנו נרצה לבדוק מה הכדאיות של של ביצוע הפירעון נפנה לבנק בו נמצאת ההלוואה, הבנק יהיה צריך למסור לנו את הפרטים הנחוצים תוך 2 ימי עסקים, הפרטים הנחוצים לבדיקה הם:
- סכום הלוואה מקורי
- יתרת הסילוק לפי מרכיביה השונים
- סוג ההלוואה
- מועד מתן ההלוואה
- מועד תשלום ראשון
- מועד צפוי לתשלום ראשון
- שיטת פירעון ההלוואה (שפיצר, קרן שווה, בלון וכו')
- בסיס ההצמדה
- מדד/ שער בסיס
- סוג הריבית
- סכום עמלות הפירעון הנכונות ליום מועד בקשת הלווה
כאשר נבקש מהבנק דו"ח יתרות לסילוק יופיעו כל הפרטים הנ"ל, בנוסף יופיע מתחת לכל מסלול סכום העמלה אותה נצטרך לשלם בעת הסילוק.
